19 de Enero de 2019     autor: Ignacio Bayona

ME OFRECEN UNA PARCELA ¿QUE PUEDO CONSTRUIR EN ELLA?

Lo primero que hay que saber es que tipo de suelo es.

Todas las parcelas pueden estar en tres situaciones.

SITUACION 1 - SUELO URBANO.  Significa que la parcela esta consolidada, y que sobre ella se puede presentar un proyecto para obtener la licencia de obras y construir un edificio

SITUACION 2 - SUELO URBANO PROGRAMADO O URBANIZABLE. Significa que la parcela esta en desarrollo, todavía no es urbana y todavía no se puede construir sobre ella. Para que una parcela sea urbana, tiene que seguir unos trámites.

1 – Que exista un plan de ordenación de la zona donde está ubicada la parcela (suele ser un plan parcial) donde se definan, la situación de las calles, los parques, las parcelas para los servicios públicos….

2 – Que se haya realizado Un proyecto de parcelación, donde se defina geométricamente cada parcela y los parámetros urbanísticos de edificabilidad, ocupación ….

3 – que se hayan ejecutado las obras de urbanización, calles, aceras, servicios de agua, luz, saneamiento ….

4 – Que el ayuntamiento haya recepcionado  la urbanización , lo que significa que a partir de ese momento, el mantenimiento de las calles es realizado por el  ayuntamiento y las parcelas ya son suelo urbano.

Si se cumplen estos 4 pasos, la parcela pasa a ser urbana y se puede construir sobre ella un edificio, El tiempo que le queda a la parcela para ser suelo urbano y poderse construir sobre ella,depende del paso en el que se encuentre, pero todo el proceso puede alargarse una media de 3 a 5 años.

SITUACION-3 - SUELO NO URBANO O RUSTICO Sobre este suelo no se puede construir, y solo cumpliendo unas condiciones muy restrictivas, definidas por cada ayuntamiento, se pueden realizar algunas construcciones principlmente rurales, como pueden ser almacenes agrícolas, casetas de bombas de riego, depósitos de agua, ……

Si la parcela está en suelo Urbano, el siguiente paso es saber su Uso.

Los usos pueden ser :

1 – Uso residencial.  Sobre este uso se pueden realizar viviendas, a su vez este uso se divide en varios subusos

  • Residencial unifamiliar aislada– para viviendas unifamiliares aisladas
  • Residencial unifamiliar en hilera – para viviendas adosadas o pareadas
  • Residencial colectivo – para un edificio de viviendas

2 – Uso Dotacional.  Sobre este uso se pueden realizar edificios públicos o privados para servicios generales del municipio, como pueden ser colegios, centros de salud, hospitales, iglesias ….., A veces para cada parcela se especifica el uso dotacional especifico, por lo que nos podemos encontrar con parcelas dotacionales, donde , por ejemplo, se puede construir un colegio, pero no una residencia de mayores o viceversa.

3 – Uso Comerial. Sobre este uso se pueden edificar centros comerciales, supermercados, oficinas…….  Normalmente la normativa de los ayuntamientos definen el uso comercial por grados, es decir que dividen los comercios en grados diferentes, dependiendo de su uso o de su superficie, por ejemplo grado 1 para supermercados de hasta 1.000 m2  y grado 2 para supermercados de más de 1000 m2 . Esto significa que si la parcela tiene un uso comercial pero de grado 1 , no podríamos edificar un supermercado de más de 1.000 m2 aunque su uso sea comercial.

4 – Uso industrial. Sobre este uso se pueden edificar industrias de producción, naves de almacenamiento ….. Como en el caso anterior los ayuntamientos dividen la industria en grados, de forma que habrá parcelas en las que no se puede construir una fábrica, pero si naves de almacenamiento, o pequeñas naves comerciales de venta …..

Una vez que sabemos el uso , el siguiente paso es saber que parámetros urbanísticos afectan a la parcela.

Los parámetros urbanísticos son las condiciones que tiene que cumplir el edificio, son muchos y son diferentes para cada parcela

  • Edificabilidad (m2 que puedo construir)
  • Alineaciones (donde puedo ubicar el edificio dentro de la parcela)
  • Ocupación (cuanta superficie de la parcela puede ocupar el edificio)
  • Retranqueos (la distancia mínima del edificio a los límites de la parcela)
  • Altura (numero de plantas que puede tener el edificio)
  • Número máximo de viviendas (cuantas viviendas puedo hacer)
  • Fondo máximo (ancho del edificio desde la linea de la calle) …..

Con todos estos parámetros y unos cuantos más, que al final son limitaciones para construir, podemos hacernos una idea de lo que se puede construir en la parcela.

Toda esta información esta definida en el planeamiento urbanístico de cada Población  y es el Ayuntamiento el encargado de realizar ese planeamiento y de informar a cualquier persona sobre las características de cada parcela.

Si tienes cualquier pregunta sobre el contenido de esta artículo, no dudes en enviarme un e-mail comentario@blogdelpromotor.com o llamarme por teléfono 617 335 825 

 

9 de Enero de 2019     autor: Ignacio Bayona

PRESENTACION

Mi nombre es Ignacio Bayona y Comienzo este blog , con la intención de compartir con aquellas personas que se dedican a la promoción inmobiliaria, todos los conocimientos y experiencias que he ido acumulando en los mas de 25 años redactando proyectos y dirigiendo obras. De lo que poco a poco he aprendido gracias a los aciertos y sobre todo de lo que he aprendido en los fracasos.

La promoción inmobiliaria no es otra cosa que el proceso de fabricación y comercialización de un producto. Como arquitecto, profundizaré en este blog en la parte técnica de la generación del producto, desde los primeros inicios , del estudio de cada parcela, hasta los últimos pasos de la licencia de primera ocupación.

Agradecer a todos los que os paseis por este blog y animaros a dejar un comentario o participar enviando articulos.

 

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